文/北京进深 徐迪
7月31日，昌平新东区二期0033、0036、0044地块以13.69亿元底价成交。
受让方为北京新恩祥睿泽置业有限公司。
北京新恩祥是一家民营房企，成立于2025年5月29日。
穿透股权，北京新恩祥业由河北武安市明芳房地产开发有限公司持股99%，实控人为孙赵云。
河北民企拿地，龙湖签约代建
官网显示，明芳地产为河北太行钢铁集团下属地产开发平台。
太行钢铁集团始建于2004年，是一家集钢铁冶炼轧制、天然气综合开发利用、地产开发、驾驶员培训和现代物流为一体的综合性集团公司。
地块成交的同时，龙湖旗下代建品牌龙智造官微公布：
签约河北太行钢铁集团&北京恩祥集团，为昌平新城东区二期CP00-1101-0033、0036地块，提供项目建造管理服务。
龙湖在昌平现有一个在售楼盘，为龙湖·观萃，位于生命科学园板块。共857套房源，指导价6万/㎡。
目前网签462套，去化率54%；成交均价5.61万元/㎡，网签金额总计26.58亿元。
这是北京首个第四代产品，曾获全国好房子设计大赛一等奖。
1000平米架空层 风雨连廊；创新空中浮岛阳台，通过奇偶错层结构实现超6米挑高阳台空间户户赠送，综合得房率达到85%-96%。
本次成交的地块，为一宗“宅产配”组合，位于昌平南邵镇。
这宗地也是经历了数次排列组合，供地清单上的常客，曾于今年3月底进入过预申请，未能转正。
直到今年6月底再一次“瘦身”，正式挂牌。
最终成交的项目包含3幅子地块，住宅、教育、商业各1幅，建筑规模控制到9万㎡出头。
①0033地块为居住用地，地上建面5.74万㎡，容积率2.0，控高36米（局部45米）。
②0036地块为基础教育用地，在住宅地块东侧，建面约0.42万㎡，控高16米，规划为1所12班幼儿园；
③0044地块为商业用地，是商业组团中最北边的一块，在住宅地块往西1公里处，紧邻滨河森林公园，建面2.87万㎡，控高12米（局部18米。）
昌平：7个月成交三宗宅地
这是今年以来昌平成功出让的第三宗地块。
与此前两宗一样，南邵地块也以底价成交。
年初，中海 未来科学城托底朱辛庄地块；
6月份，城建 越秀 未来科学城 贝好家联合底价摘下北四村地块。
这之后，北京2025年第五轮供地清单上，东小口地块批量现身。
位于回天板块的东小口镇，南邻海淀、朝阳，北接昌平产业核心未来科学城，是北京中轴线北延的重要拓展区。
东小口这三宗宅地，一度被认为是昌平王炸，继朱辛庄板块之后，最有可能拍出高溢价的项目。
然而，五轮清单8宗地块挂出两个月之久，仅有顺义懋源璟橒隔壁的6017地块和丰台岳各庄地块正式挂牌。
海淀西郊机场双子地块顺延至第六轮清单。
除此之外的4宗地块全部下线，这其中就包括东小口的三宗地。
有热度不代表敢接盘，东小口40万平米的纯住宅体量，在当前昌平市场，入手压力显然不小。
昌平当前新盘库存太多。
近两年，昌平共有20多个新盘共12376套住宅取得预售许可证。
仅今年这7个月以来，就有3258套新增供应。
加上北四村地块，规划建面8万平米纯住宅用地；
刚刚成交的南邵地块，也有近6万平米的住宅建面。
两个项目又将为昌平新增千余套供应。
东小口的三宗宅地，单拿出来任何一块都是千套规模，现阶段延期入市，对昌平的在售项目来说无疑是巨大的利好。
今年上半年，北京新建商品住宅成交额达到1459.95亿元，同比上涨29.7%；但成交面积只增长了3%。
换句话说，上半年楼市主要受益于几大高端项目的集中入市，新房市场呈现“点状”繁荣。
昌平，显然不是豪宅产区。
精心设计的第六轮供地
随着呼家楼蚊型地块的抢跑，北京下半年的供地计划终于启动了。
一个小细节，本轮供地拟出让时间段，从以往的具体日期，改成了：
近期。
与动辄十几二十万建筑规模的地块相比，第六轮清单上的项目显得很精致。
规模最大的一宗地，计容建面8万多平米，不算商业，住宅建面大约6.5平米。
而最小的一宗，住宅建面只有不到0.6万平米。
体量不大，贵在稀缺。
1、朝阳区太阳宫0627地块
压箱底的宝藏地块，东北三环 双轨交汇，交通便利。
城市界面好，高品质次新扎堆，北边就是红极一时的神盘中建玖合府，南侧紧邻凯德mall，叠加人大附学区，太阳宫地块的位置在整个朝阳区也算是数一数二的。
规划用地面积约1.94公顷，容积率2.6，限高80米。
地上总建筑规模约5.04万㎡，其中包含0.74万㎡的商业设施；地下还有不少于0.55万㎡的商业设施，结合轨道站点设置。
规划方案显示，地块地下空间应与地铁17号线预留通道连接，并与地铁10号线站厅连通。现状地铁A出入口、17号线风亭应进行改造，与项目结合建设。
此外在地块两边还有京承高速和机场高速，东边主要商务区基本可以半小时直达。
当然高速噪音也是地块的一个不利因素。
2025年朝阳供地清单中，太阳宫0627地块也在其中，当时地块指标显示建筑规模5.83万平方米，容积高达3。
6月18日，地块规划综合实施方案公示，不仅降低了容积率，同时将地块属性由F1住宅混合公建用地（商办占比15%），改为纯住宅用地。
为了迎合开发商和市场需求，公建配建面积明显减少，相应的，开发难度也降低了。
2、朝阳区呼家楼南里9001、9002地块
已正式挂牌，起始价4.46亿，9月5日开拍
位于朝阳区呼家楼街道，三环至四环之间，邻近10号线金台夕照站、6号线和10号线换乘呼家楼站，交通便捷。
周边有首都医科大学附属北京朝阳医院，国贸商城、好世界、万达广场、北京skp、新世界百货等商业体，生活配套成熟。
位置绝佳，但体量过于迷你。
这宗地原来是呼家楼南里19、24号楼，两栋楼建于上世纪50年代，属危楼，存在较大安全隐患，规划进行城市更新改造。
占地面积0.53公顷，两幅子地块总建面7588㎡，其中有一块是社区综合服务设施用地。
住宅地块北侧还规划一条东西向街坊路，利用现状小路加宽，红线宽度8米。
按照户均120平方米计算，总共也有40多套住房。
比去年出让的东城金鱼池地块大点。
3-4、海淀区四季青镇西郊机场0007、0012地块和0018地块
这两宗是第五轮清单顺延过来的地块，也是本轮清单中规模最大的两宗，估计已有房企做好出手准备了。
位于海淀区四季青镇，四环至五环之间，邻近地铁6号线廖公庄站。
东侧有西山公园、平庄郊野公园，教育资源丰富、生活配套完善。
项目用地规模8.62公顷，规划地上建面14.52万㎡，其中：
0007商业服务业用地 0012住宅用地，占地4.81公顷，地上建面8.24万㎡；
0018住宅用地，占地3.81公顷，地上建面6.28万㎡。
这两宗地所在位置圈层非常好，属于四季青豪宅核心区域，融创香山壹号院、颐和金茂府、西山美墅馆等老牌豪宅都在这附近。
5、门头沟区S1线区域组团0605-0006地块
位于门头沟区永定镇，西六环外，紧邻地铁S1线四道桥站。
占地2.04公顷，规划地上建面4.07，容积率约2.0，限高45米。
周边有西长安中骏世界城、龙湖长安天街、门头沟区中医医院、绿海运动公园等，东侧临近永定河，生活配套成熟、生态环境优美。
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